Lançado em 27 de dezembro de 2024, para ser uma espécie de ‘oásis urbano’, o empreendimento imobiliário “Salt by Grand”, localizado na Enseada Azul, em Guarapari, pode não sair do papel. É que o Ministério Público do Estado do Espírito Santo ajuizou Ação Civil Pública contra as empresas Grand 059 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e MMP&Tres Participações S.A., além do Município de Guarapari, em razão de irregularidades identificadas na alienação e posterior valorização do terreno onde se implanta. Segundo a ação, o prejuízo ao município foi de R$ 60 milhões.
O empreendimento tem como sócios os empresários Rodrigo Barbosa e Maely Coelho. O Salt by Grand foi planejado como um resort residencial no terreno do antigo clube de tênis. Com Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 309 milhões, o projeto inclui três torres de 12 andares, totalizando 90 apartamentos com áreas entre 175 m² e 200 m², todos com quatro suítes.
Entretanto, na ação a Promotoria de Justiça de Guarapari pede a anulação da venda do imóvel público, a declaração de inconstitucionalidade da alteração de zoneamento que viabilizou o projeto e a invalidação de licenças e atos administrativos vinculados ao empreendimento. O MPES requer ainda a reintegração do patrimônio público e o reconhecimento das violações urbanísticas e ambientais que marcaram o processo.
A Promotoria de Justiça ressalta que a divulgação do caso tem caráter preventivo, buscando informar consumidores que já adquiriram ou pretendem adquirir unidades no empreendimento sobre possíveis riscos associados à sua regularidade jurídica.
Valorização atípica
Segundo a ação, o terreno de 7.135 m², situado na Enseada Azul, foi vendido em 2022 por R$ 10 milhões, após concorrência com apenas um participante. O terreno pertencia à Prefeitura de Guarapari e foi vendido na gestão do prefeito Edson Magalhães. Pouco depois, no entanto, o imóvel passou a ser estimado em cerca de R$ 70 milhões, uma valorização superior a 700%, atribuída à alteração legislativa que ampliou substancialmente seu potencial construtivo.
Para o Ministério Público, essa dinâmica permitiu que o ganho econômico fosse apropriado por particulares, quando deveria ter revertido à Prefeitura, gerando uma perda estimada de R$ 60 milhões ao erário.
Mudança legislativa
Antes de venda do terreno, o Plano Diretor Municipal (PDM) de Guarapari restringia a construção de empreendimento imobiliário na área. No entanto, ressalta o Ministério Público, uma alteração de zoneamento foi promovida por meio da Lei Complementar Municipal nº 150/2023, aprovada sem estudos técnicos, sem participação popular e por meio de inserção legislativa apresentada no mesmo dia da votação — procedimento que, segundo o MPES, evidencia uma aprovação atípica voltada a viabilizar interesses específicos.
Depoimentos prestados à Promotoria de Justiça apontam divergências sobre a autoria e origem da proposta, reforçando dúvidas quanto à legitimidade do processo legislativo. Segundo consta, os vereadores aprovaram uma lei que deu ao Executivo Municipal a prerrogativa de decidir sozinho sobre os limites do PDM.
Prejuízo público
A Promotoria de Justiça sustenta que os fatos não configuram apenas irregularidades pontuais, mas uma sequência coordenada de atos que geraram vantagem indevida a agentes privados. Entre os elementos destacados estão a alienação por preço inferior ao valor potencial, a imediata mudança normativa que elevou a capacidade construtiva e a celebração de contrato que confirma os ganhos privados, com VGV estimado em R$ 351 milhões.
Impactos ambientais e urbanísticos
Antes da alteração legislativa, a área estava classificada como zona de baixa densidade e possuía trecho de proteção ambiental. A mudança permitiu verticalização intensa, elevação da altura máxima das edificações e desconsideração de limitações ambientais, sem realização de estudos ou consulta pública — pontos reconhecidos até mesmo no veto do então prefeito, posteriormente derrubado.
Pedidos do MPES
Entre as medidas solicitadas estão:
- declaração de inconstitucionalidade da alteração de zoneamento;
- anulação da licitação que resultou na venda do terreno;
- nulidade de licenças e aprovações relacionadas ao empreendimento;
- reconhecimento do prejuízo de R$ 60 milhões ao Município;
- responsabilização dos envolvidos e reintegração do patrimônio público;
- concessão de tutela de urgência para suspender atos e efeitos do empreendimento até o julgamento.
Alerta ao consumidor
Em nota, o Ministério Público Estadual ressalta que, ao tornar pública a ação, o órgão busca resguardar o direito à informação e alertar cidadãos sobre potenciais impactos futuros no empreendimento, como revisões de licenças, alterações no potencial construtivo ou paralisações. O MPES reforça a necessidade de cautela por parte de consumidores de boa-fé diante das irregularidades apontadas.
