Ao mesmo tempo que o mercado imobiliário vive uma alta histórica no País, cresce também o número de fraudes envolvendo transações de compra e venda de imóveis. Organizações criminosas se valem da ausência de advogados em transações para aplicar golpes em contratos de financiamento e anúncios de venda de propriedades privadas. As advogadas Renata Hütner e Suellenn Simas, respectivamente, especialistas em Direito Imobiliário e Contratos e em Direito Imobiliário e Direito Tributário. As duas atuam no escritório Simas & Hütner, com matriz em São Paulo.
Elas lembram que um dos casos mais recentes de golpe aconteceu em março deste ano. A Polícia Federal efetuou sete mandados de busca e apreensão contra um grupo criminoso especializado em fraudar contratos de financiamento imobiliário. O grupo atuava no Distrito Federal e, desde 2022, faturou mais de R$1 milhão se passando por proprietário de imóveis alugados (mais informações sobre essa ação da PF ao final desta reportagem).
Além da quadrilha, outros bandidos foram presos pela Polícia Civil no Estado de São Paulo, com a mesma tática. Se passaram por inquilinos, locaram o imóvel e, em seguida, anunciaram a venda da propriedade e negociaram com interessados. Após receberem um valor de sinal, sumiram com dinheiro.
A ausência de acompanhamento jurídico ainda agrava a situação, pois não possui meios para recorrência. Especialistas defendem que, embora muitas transações imobiliárias pareçam simples à primeira vista, elas envolvem uma série de detalhes legais que exigem atenção e conhecimento técnico. Renata Hütner explica o que vem ocorrendo em boa parte do País:
“Os golpes de hoje são bem estruturados, com documentos que parecem legítimos. Por isso, o cuidado precisa ser redobrado. Antes de fechar qualquer negócio, o ideal é ter alguém técnico acompanhando cada etapa, conferindo os documentos e orientando corretamente”, pontua a advogada.
A luz disso, a assessoria prestada por advogados tem ganhado destaque como ferramenta para garantir segurança jurídica a empresas e pessoas físicas. No âmbito imobiliário, este serviço baseia-se em todas as atividades que previnam qualquer empecilho futuro, ou seja, erros contratuais, irregularidades na matrícula, dívidas condominiais ocultas e todos os possíveis problemas de um comprador.
Também especialista em Direito Imobiliário e Direito Tributário, a advogada Suellenn Simas completa: “É comum que a emoção tome a frente da cautela. É justamente nesse momento que muitos golpistas atuam, se aproveitando da confiança e da desatenção das partes.”
Para o vendedor, a assessoria jurídica também é essencial. “Ela garante que o processo de transferência ocorra de maneira formal e transparente, evita responsabilidades futuras — como cobranças indevidas por tributos após a venda — e ratifica que o recebimento do valor acordado seja feito de forma segura, exigindo atenção redobrada, sobretudo, com propostas fora do padrão ou pressão excessiva para fechamento”, explica Suellenn Simas.
Saiba Mais
No dia 11 de março de 2025, a Polícia Federal deflagrou a Operação Casa de Papel. A investigação foi iniciada em 2022 a partir de uma comunicação da Caixa Econômica Federal, indicando a existência de um grupo criminoso, especializado em fraudes em contratos de financiamento imobiliário, atuando no Distrito Federal. Foram identificados cerca de 17 contratos de financiamento imobiliário com indícios de fraude na região do Distrito Federal e entorno, que geraram um prejuízo de aproximadamente R$1,8 milhão à instituição.
Foram cumpridos 7 mandados de busca e apreensão nas residências dos investigados, bem como em um endereço profissional. Também foi decretado o bloqueio de bens das contas dos investigados até o valor de R$1,8 milhão.
O grupo criminoso utilizava uma empresa de fachada no ramo da construção civil, que atuava como vendedora de imóveis fictícios. Os criminosos apresentaram processos de habite-se fictícios junto à prefeitura para imóveis que não existiam, os quais eram aprovados por um fiscal de obras que participava do esquema.
Após a concessão do habite-se, a organização criminosa realizava a averbação do documento no Cartório de Registro de Imóveis, tornando os imóveis inexistentes formalmente aptos à obtenção de financiamento habitacional. Em seguida, o grupo ingressava com os processos de financiamento dos imóveis fictícios junto à Caixa Econômica Federal, fraudando os processos de vistoria.
