Encontra-se em grau de análise de recurso na 1ª Vara da Comarca de Anchieta, município localizado no litoral Sul do Espírito Santo, o processo de número 0001111-81.2018.8.08.0004, que condenou o atual diretor de Apoio Logístico da Polícia Militar, coronel Paulo César Garcia Duarte, e sua esposa, Kátia Alexandra Batista Duarte, a devolverem mais de R$ 300 mil à Igreja Batista Central de Anchieta. O casal foi condenado pela acusação de vender para a Igreja um terreno pertencente a uma imobiliária.
Na sentença, proferida pelo juiz Marcelo Mattar Coutinho, consta que a a Ação Ordinária foi movida em maio de 2018 pela Igreja Batista Central de Anchieta em face do coronel Duarte e de Kátia. A Igreja relata ter adquirido a posse de dois lotes no município no dia 25 de fevereiro de 2015. Informa que que o pagamento foi parcelado, sendo pagos R$ 200 mil à vista e mais 10 parcelas no importe de R$ 10 mil, completando o valor final de R$ 300 mil.
Embora tenha cumprido sua parte, a Igreja Batista afirmou que ao procurar o coronel Duarte e sua esposa, Kátia, e realizar as pesquisas no CRGI, constatou que o imóvel não estava em nome deles, mas no da Imobiliária Albany LTDA. Ao dirigir-se a imobiliária, a instituição religiosa soube que os bens tinham sido vendidos em 1994 e retomados por falta de pagamento, sendo novamente negociados em 1997 e mais uma vez retomados, também por inadimplência.
Diante de tal relato, “inclusive dizendo-se enganada”, diz a Inicial, a Igreja ingressou com a presente ação, buscando a nulidade do negócio jurídico, bem como o ressarcimento dos valores.
Devidamente citados, diz o juiz Marcelo Coutinho na sentença, os réus deixaram o prazo transcorrer in albis (termo latim que significa inteiramente alheio a um assunto; sem noção do que deveria saber), sem contestarem.
O juiz decretou a revelia dos réus, considerando o recebimento do AR e ausência de contestação no prazo legal. Depois, ele analisou o negócio entabulado entre as partes. Diz que o instrumento contratual, juntado às fls. 23/24, estabelecia na cláusula segunda a seguinte disposição:
“A cedente promete ceder como efetivamente prometido tem, livre de quaisquer ônus, os lotes a seguir descritos como nº 07 e 09, da quadra 22, medindo 300m² cada um, situado no loteamento PORTAL DE ANCHIETA, em Anchieta-ES, conforme consta no cartório do primeiro oficio registro geral de imóveis- comarca Anchieta-ES, matrícula números 5358 e 5360 do livro 2Q”.
Prossegue Marcelo Coutinho, salientando que a cláusula oitava assim aduzia: “Efetuando o pagamento integral do preço ajustado na CLÁUSULA TERCEIRA, bem como as multas se houverem, e estando a CESSIONÁRIA quite com as obrigações tributárias, incidentes sobre o(s) lote(s) objeto do presente contrato, e benfeitorias nele(s) encravadas, bem como as demais despesas que se obrigaram, a CEDENTE autoriza outorgar a competente escritura de compra e venda, cuja escritura será outorgada pela empresa que vendeu os lotes para CEDENTE, ou seja, SOCIEDADE IMOBILIÁRIA ALBANY, ou quem a suceder, sendo de exclusiva responsabilidade da CESSIONÁRIA providenciar, sobrando a cedente apenas o que for necessário e solicitado, inclusive apresentar documentos pessoais”.
Conclusão da Justiça
O caso apresentado distingue-se da estipulação em favor de terceiro, pois a Imobiliária era alheia à negociação entre a Igreja Batista e os requeridos. Ou seja, não havia nenhuma estipulação entre os demandados que após o pagamento integral pelo imóvel a Imobiliária estaria autorizada a outorgar diretamente a escritura pública à Igreja Batista. O comprometimento constava apenas na promessa de compra e venda firmada entre os requeridos e a instituição religiosa.
Muito embora observada a peculiaridade, cumpre asseverar que o negócio jurídico era lícito, e exequível, na medida em que, após o pagamento e cumprimento integral da promessa de compra e venda entabulada entre os requeridos e a Imobiliária, esta última poderia fazer a outorga de escritura diretamente para a Igreja Batista (requerente), ou, caso recusasse tal expediente, por entender inexistir relação contratual com a instituição religiosa, outorgar a escritura para os requeridos, ficando estes obrigados, sucessivamente, a perfectibilizarem o negócio com a demandante.
O próprio Código Civil ajusta esse tipo de negociação ao prever o chamado “contrato com pessoa a declarar” (arts. 467 a 471).
O labiríntico negócio, todavia, veio abaixo quando os requeridos descumpriram seu contrato (promessa de compra e venda) junto à Imobiliária Albany, atingindo, por via reflexiva, a promessa de compra e venda firmada com a requerente.
Neste momento, quando os demandados deixaram de pagar pelo imóvel, a Imobiliária resguardou seu direito de resolver a promessa de compra e venda originária. E resguardou-se, revestindo-se da autoridade concedida pelos arts. 470 e 476, ambos do CC.
Restou aos demandantes, ajuizarem a presente ação buscando perdas e danos, direito evidenciado através da documentação, da presunção de veracidade decorrente da revelia e da hipótese normativa dos arts. 465 e 475, do Código Reale. As perdas e danos, nos termos do art. 472, do CC, consiste naquilo que se perdeu, bem como o que deixou de lucrar.
Diante da análise percuciente do processo, restou demonstrado o direito à reparação dos autores.
Em tempo, é oportuno ressaltar que o contrato deve ser extinto, ainda que o autor tenha feito incorretamente o pedido de declaração de nulidade. Entretanto, ao interpretar o conjunto da postulação (art. 322, §2º, do CPC) e toda a causa de pedir, a pretensão claramente deságua na resolução do contrato, apesar da sutil atecnia do pedido.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, EXTINGUINDO O CONTRATO, E CONDENANDO OS RÉUS AO PAGAMENTO DE R$300.000,00 (TREZENTOS MIL REAIS) COM JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO PAGAMENTO DAS RESPECTIVAS PARCELAS.
CONDENO A REQUERIDA AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NO IMPORTE DE 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA E EM CUSTAS PROCESSUAIS.